行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
19大政策報(bào)告的商業(yè)地產(chǎn)解讀
黨的19大剛剛在北京勝利閉幕了。在即將迎來改革開放40周年，建國70周年的偉大時(shí)刻，這是一次繼往開來，奠定未來30年發(fā)展大格局的重要會(huì)議。這次會(huì)議總的精神可以用四個(gè)新來形容，就是“新時(shí)代”“新使命”“新思想”與“新征程”。大會(huì)明確了我們現(xiàn)在正進(jìn)入中國特色社會(huì)主義建設(shè)的新時(shí)代，在這個(gè)新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。并對(duì)我國從現(xiàn)在開始到本世紀(jì)中頁的發(fā)展，進(jìn)行了階段性的戰(zhàn)略目標(biāo)部署。這次大會(huì)，不僅在社會(huì)、政治、文化、生活等各個(gè)方面進(jìn)行了總結(jié)和部署，同時(shí)也對(duì)未來商業(yè)及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的政策措施，進(jìn)行了提綱挈領(lǐng)的闡述。這些政策部署和闡述，反映了我們國家決策層對(duì)關(guān)系中國未來發(fā)展的重要事項(xiàng)的思考和判斷，就其中與商業(yè)地產(chǎn)可能發(fā)生關(guān)系的部分，我們作為從業(yè)人員，也需要高度關(guān)注并認(rèn)真領(lǐng)會(huì)。
社會(huì)主要矛盾在變化，商業(yè)地產(chǎn)的主要矛盾也在變化
從1981年十一屆三中全會(huì)全會(huì)以來30多年，我國的主要社會(huì)矛盾都是“人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾”。這次大會(huì)對(duì)我國社會(huì)主要矛盾有了新的提法，即“（新時(shí)代），我國社會(huì)主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”這個(gè)提法不是一個(gè)簡單的文字表述轉(zhuǎn)變，而是深刻揭示了經(jīng)過30年高速發(fā)展后，我們的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀。過去我們的生產(chǎn)供給，主要是為了滿足物質(zhì)的匱乏，擴(kuò)大生產(chǎn)，提供生產(chǎn)效率，是時(shí)代的主旋律。但是現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)，無效的供給產(chǎn)能太多、低品質(zhì)的庫存太多，人們的基本生活需求已經(jīng)滿足，需要的是更高品質(zhì)的供給，因此去庫存、去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)的供給側(cè)改革成為這幾年的重心。
而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也在發(fā)生著同樣的故事。過去10多年，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了爆發(fā)式增長。以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)——萬達(dá)為例，從2001年第一座萬達(dá)廣場面世，截至到2017年10月，總共有212座萬達(dá)廣場開業(yè)，相當(dāng)于平均每年12個(gè)萬達(dá)廣場開張，這樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度，可以說前無古人，以后也很難再現(xiàn)。萬達(dá)廣場的這種快速擴(kuò)張反映的不僅是企業(yè)本身的經(jīng)營能力，更是反映出了過去10多年，人們?nèi)找嬖鲩L的購物消費(fèi)需求與購物場所匱乏之間的不平衡給企業(yè)帶來的巨大發(fā)展風(fēng)口。事實(shí)上，以萬達(dá)、華潤、寶龍、毅德、華南城等為代表的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速成長只是一個(gè)縮影，僅僅從2007年到2016年的10年間，中國商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)營業(yè)用房）投資額從2700多億增加到了1.5萬億，增長了近6倍，相當(dāng)于年均60%左右的增長率。這樣的發(fā)展速度，一方面確實(shí)起到了快速填補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)供求矛盾的作用，但是另一方面，蘿卜快了不洗泥，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的供給問題：一是某些區(qū)域性的局部供給過熱，比如成都、長沙、武漢等地，年均商業(yè)供給面積超過300萬方，遠(yuǎn)超實(shí)際需求；二是出現(xiàn)不少定位與規(guī)劃不良、招商與經(jīng)營不善，甚至開不了業(yè)、爛尾空置的商業(yè)物業(yè)；三是模式化、同質(zhì)化趨勢，導(dǎo)致的商場坪效降低。我國城市人口的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了1平米，有些城市甚至達(dá)到了3平米，從總量上看，商業(yè)營業(yè)空間的供給不足的矛盾，已經(jīng)基本解決。而近幾年，部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)困難、商業(yè)零售企業(yè)營業(yè)額持續(xù)下降，其背后根本的原因在于：商業(yè)地產(chǎn)的主要矛盾，已經(jīng)從人們?nèi)找嬖鲩L的購物消費(fèi)需求與購物場所匱乏之間的不平衡，轉(zhuǎn)變?yōu)槿藗內(nèi)找嬖鲩L的美好消費(fèi)與休閑體驗(yàn)需求和優(yōu)質(zhì)購物休閑場所供給不充分、布局不平衡之間的矛盾！
抓住了這個(gè)主要矛盾，我們才能更好的理解：為什么一些傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)面臨衰落的困境；為什么越來越多的商業(yè)、購物中心，用心打造獨(dú)特的環(huán)境、空間設(shè)計(jì)、店面形象；為什么越來越多的零售店進(jìn)行跨界復(fù)合，越來越強(qiáng)調(diào)參與、互動(dòng)與體驗(yàn)。因?yàn)橹挥懈脻M足消費(fèi)者購物休閑體驗(yàn)需求的商業(yè)，才會(huì)得到消費(fèi)新時(shí)代客戶的認(rèn)同，這是衡量新時(shí)代商業(yè)中心品質(zhì)最高的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，也能明白，為什么一些位于北京、上海、深圳城市核心地段的商業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，反倒是那些深入布局到大型居住社區(qū)，甚至郊區(qū)、關(guān)外的商業(yè)中心，卻爆場開業(yè)，經(jīng)營紅火。因?yàn)槿鐣?huì)消費(fèi)水平的提升，人們更愿意就在身邊，在家門口進(jìn)行消費(fèi)購物、休閑體驗(yàn)，而不是跋涉到傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，這是新時(shí)代，商業(yè)中心開發(fā)選址最大的戰(zhàn)略。
位于深圳原特區(qū)外寶安區(qū)的壹方城10月末開業(yè)，人潮涌動(dòng)，據(jù)說當(dāng)日人流超過40萬
住房居住屬性明確，商業(yè)地產(chǎn)投資屬性將得到重視
習(xí)主席在十九大報(bào)告中嚴(yán)肅的宣告：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”根據(jù)新華社的報(bào)道，這段話贏得了本次會(huì)議最長的掌聲，說明其反應(yīng)了人民的心聲。實(shí)際上中央關(guān)于住宅的居住屬性定位，并非始自今日，而是從2016年12月份中央財(cái)經(jīng)工作會(huì)議中就明確提出來了。如果說在5年前的十八大時(shí)，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，住宅物業(yè)的投資價(jià)值，還沒有被否定的話，經(jīng)歷了2015到2016的暴漲以及全國范圍內(nèi)的住宅房地產(chǎn)調(diào)控措施后，中央已經(jīng)將住宅物業(yè)的屬性牢牢的固定在居住上了?？v觀近期一系列扶持租賃物業(yè)發(fā)展的政策，組建住房建設(shè)集團(tuán)的舉措，住宅將從過去純粹商品化，具備投資屬性，轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足基本居住需求、民生化的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。目前，對(duì)住宅投資屬性的全面打擊已經(jīng)展開，重點(diǎn)來說，主要是通過購買資格限制、杠桿使用限制、交易周期限制等幾個(gè)方面來使得炒房者或住宅投資者不能買、資金效率及回報(bào)率降低、投資周期及風(fēng)險(xiǎn)增大。而且隨著后期多渠道主體提供的租賃房、公租房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的大舉供應(yīng)，以及房產(chǎn)稅等租戶措施推出，住宅投資價(jià)值本身也會(huì)下降。
普通住宅投資的閘門雖然逐漸被關(guān)上，但是我國民間居民60.65萬億（國家統(tǒng)計(jì)局2016年數(shù)據(jù)）的存款就像處于歷史高位的洪水，需要有泄流之處。老百姓的錢也需要有保值增值的渠道。而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪投資，傳統(tǒng)上一直是老百姓房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要品類，在2012年以前，人們也很關(guān)注，甚至曾經(jīng)非?；鸨呛髞?，因?yàn)樽≌康禺a(chǎn)短期價(jià)格的暴漲，回報(bào)太過驚人的光環(huán)效應(yīng)，商鋪投資卻被很多投資者所忽略。再加上網(wǎng)購電商的心理沖擊，人們似乎也看淡商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資的價(jià)值成長空間，有些地方甚至出現(xiàn)了商鋪價(jià)格與住宅價(jià)格的倒掛現(xiàn)象。
商鋪天生就是投資屬性，政策不會(huì)限制，而且作為不動(dòng)產(chǎn)，其保值增值的價(jià)值功能也是與生俱來。在住宅的投資屬性被否定的情況下，商鋪投資的優(yōu)勢將重新被關(guān)注。此外，隨著電商與實(shí)體商業(yè)的競爭進(jìn)入到新階段，越來越多的投資者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)購電商對(duì)實(shí)體商業(yè)并非取代關(guān)系，而是融合發(fā)展。以阿里巴巴、京東為代表的電商，開始進(jìn)入線下，無論是天貓實(shí)體超市，還是京東優(yōu)選，甚至是超酷的無人便利店，智能餐廳，這些都需要實(shí)體商業(yè)的承載。小米之家、河馬生鮮等這些傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)營銷企業(yè)，都設(shè)定了雄心勃勃的線下實(shí)體店開店計(jì)劃，商鋪的價(jià)值再次得到確認(rèn)！而根據(jù)世方及其他商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)同行的數(shù)據(jù)，2017年商業(yè)地產(chǎn)樓盤的來訪量、成交量及開盤成交率都出現(xiàn)明顯的回升，也顯示商鋪投資出現(xiàn)了回暖。
當(dāng)然商鋪投資得到重視，市場回暖，并非簡單的歷史重復(fù)，過去10多年的歷史，將使得投資者更加謹(jǐn)慎。那些扎根于社區(qū)，或者以招商運(yùn)營為出發(fā)點(diǎn)的專業(yè)化、主題化項(xiàng)目，才會(huì)成為人們?cè)敢馔顿Y的項(xiàng)目，依靠空洞概念，沒有消費(fèi)基礎(chǔ)，不重視招商與運(yùn)營的項(xiàng)目，將被拋棄！
城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)場更加廣闊
十九大報(bào)告開篇在總結(jié)過去5年的成就時(shí)，將城鎮(zhèn)化率的提升，作為一個(gè)重要的成果予以說明。報(bào)告中說：“（過去5年）城鎮(zhèn)化率年均提高一點(diǎn)二個(gè)百分點(diǎn)，8000多萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口成為城鎮(zhèn)居民。”這些從農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)的居民，不僅為工業(yè)、服務(wù)業(yè)創(chuàng)造增加值，他們本身的居住、生活也帶來巨大的消費(fèi)需求，如果按照平均每人1平方米的商業(yè)面積需求計(jì)算，8000萬新增城鎮(zhèn)人口，將產(chǎn)生8000萬平方米的商業(yè)經(jīng)營面積需求，即使是分?jǐn)偟饺珖?220個(gè)縣級(jí)以上城市，每個(gè)城市也可以消化或新增3萬多平方米商業(yè)空間。截至到2016年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%，專家們預(yù)測中國最終城鎮(zhèn)化率可以達(dá)到65%~70%，即未來幾年仍然有10%左右的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間。這無疑是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性動(dòng)力。
另外在城鎮(zhèn)化的空間布局上，報(bào)告中指出：“（未來）以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”這里面有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是“城市群”，另一個(gè)是“小城鎮(zhèn)”。城市群是一個(gè)國家城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段以后，才出現(xiàn)的一種跨城市經(jīng)濟(jì)空間組織形式，代表著該區(qū)域內(nèi)商業(yè)與經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)。在目前國內(nèi)，主要的城市群有長三角、珠三角、京津冀等，這些城市群當(dāng)中的核心城市——北上廣深等地的商業(yè)，無疑代表了中國目前最高的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，但是在城市群內(nèi)部，還有不少中小城市，在承接核心城市的居住和制造業(yè)功能轉(zhuǎn)移時(shí)，人口也在快速增長，存在大量新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)，比如環(huán)京、環(huán)深、臨滬地區(qū)等將成為下一階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。而小城鎮(zhèn)，我們的理解主要包括縣城和特色小鎮(zhèn)兩個(gè)方面。中國有1600個(gè)左右縣城，他們承擔(dān)著城鎮(zhèn)化主責(zé)，這些縣城的舊有商業(yè)的改造升級(jí)和新增人口帶來的商業(yè)面積，將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇。同時(shí)從2015年開始，國家住建部等三部委開始大力推進(jìn)的特色小鎮(zhèn)發(fā)展策略，要在全國打造1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，這些以特色產(chǎn)業(yè)為核心，宜商宜居的小城鎮(zhèn)，無疑也是未來一段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要形態(tài)。
消費(fèi)成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，商貿(mào)業(yè)承擔(dān)重大責(zé)任
我們知道，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車是投資、出口和消費(fèi)。在過去三十年，大規(guī)模的生產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資改變了中國產(chǎn)品匱乏和城市落后面貌，投資一直是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是隨著去產(chǎn)能，調(diào)結(jié)構(gòu)，投資的作用已經(jīng)從拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;發(fā)揮投資對(duì)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵性作用。”（十九大報(bào)告語）可以想見，在今后一段時(shí)間內(nèi)，投資將難再現(xiàn)快速增長局面。而出口方面，截止到2016年，中國已經(jīng)成為世界上120多個(gè)國家的最大貿(mào)易伙伴，占世界貿(mào)易總額的比例已經(jīng)超過歐美，出口再保持快速增長也很難了，因此，唯有擴(kuò)大消費(fèi)，才可能繼續(xù)保證國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。所以，十九大報(bào)告中，明確提出，要“完善促進(jìn)消費(fèi)的體制機(jī)制，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。”十九大的這個(gè)要求，無疑將消費(fèi)及其相關(guān)的商貿(mào)業(yè)的地位，提到了更高的層次。而消費(fèi)的增長，當(dāng)然來源于整個(gè)消費(fèi)機(jī)制的作用，包括居民收入的增長、消費(fèi)金融的支持、商品及服務(wù)的創(chuàng)新與優(yōu)化，但是作為給大多數(shù)居民消費(fèi)提供場所的商貿(mào)業(yè)，無疑也需要在業(yè)態(tài)創(chuàng)新、服務(wù)質(zhì)量與體驗(yàn)提升方面，進(jìn)行更多的探索，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活需要！在住宅的喧鬧歸于平靜，網(wǎng)購電商的沖擊歸于融合后，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代！(文章來源網(wǎng)絡(luò))